Des conseils utiles pour les locataires

Plus de conseils sur l'habitation

Vous venez de louer un appartement. Habituellement, les parties au contrat de location établissent un état des lieux en début de bail dans lequel est fixé l’état de la chose louée ainsi que ses éventuelles défectuosités. Il n’est obligatoire d’établir un tel état des lieux seulement en Suisse romande, en raison des dispositions paritaires romandes.

En tant que locataire, vous devriez insister pour établir un tel état des lieux ou en rédiger un vous-mêmes et le faire parvenir immédiatement à votre bailleur par courrier recommandé. Gardez-en une copie pour vous avec la quittance postale. Il est important de savoir que vous avez le droit de consulter le procès-verbal de restitution du locataire qui vous a précédé.

Le contrat de bail à loyer fixe souvent un dépôt de loyer obligatoire, une caution, qui peut s’élever, pour un appartement, à trois loyers mensuels au maximum. Pour ce faire, il est nécessaire d’ouvrir à votre nom un compte pour le dépôt de caution auprès d’une banque. Il est important que le bailleur ne puisse accéder à ce compte sans votre consentement. Pour la durée du contrat de location, ce compte est bloqué pour les deux parties. Assurez-vous du fait que le dépôt de loyer a été versé correctement. Si le dépôt effectué par vos soins n’est pas déposé correctement, vous pouvez exiger de récupérer ce montant y compris les intérêts, car l’argent n’a pas été déposé à intérêt.

Il est de plus en plus fréquemment possible de conclure des assurances pour caution de loyer auprès des banques et des assurances: au lieu de déposer une caution, vous payez une prime annuelle. En cas de sinistre, la banque / l’assurance couvre les frais pour le locataire, mais elle lui demandera ensuite un remboursement. Informez-vous en détail auprès des prestataires de ce type de services et optez ensuite pour la variante la plus adaptée à votre cas. Si vous vous décidez à conclure une assurance pour votre caution, renseignez-vous pour savoir si votre bailleur l’accepte.

Si vous constatez des défauts lors de l’entrée dans votre nouvel appartement, vous devez les annoncer à votre bailleur dans un bref délai. Le mieux est de tout contrôler tout de suite et de l’annoncer le jour-même à votre bailleur. On parle de défaut non seulement si les locaux et les aménagements sont endommagés, mais aussi si l’appartement ne peut être intégré le jour prévu. S’il s’agit de petits défauts que vous ne jugez pas utiles d’être réparés, communiquez-les tout de même à votre bailleur. Il peut ainsi compléter le procès-verbal d’état des lieux et vous n’en serez pas tenu pour responsable le jour où vous quittez l’appartement.

On parle de défaut lorsque l’état de l’appartement s’est modifié d’une manière ou d’une autre par rapport à son état idéal et que son utilisation est donc exclue, limitée ou entravée. On opère une distinction entre défauts graves, moyens et légers.

Les défauts auxquels il est possible de remédier par de menus travaux de nettoyage ou de réparation nécessaires dans l’entretien quotidien doivent être réparés à vos frais (art. 259 CO).

S’il survenait par contre des défauts dont vous n’avez pas à supporter la responsabilité et dont vous ne devez pas prendre en charge les coûts, vous pouvez exiger de votre bailleur qu’il les répare, qu’il baisse votre loyer (art. 259a, d CO) ou qu’il vous verse des dommages et intérêts (art. 259a, e CO). Vous avez également la possibilité de consigner le loyer (art. 259a, g CO). Si le bailleur ne répond pas à votre demande de réparer les défauts, vous pouvez lui fixer par courrier recommandé un délai pour ce faire et, s’il ne le fait pas, le menacer de consigner les loyers à venir auprès du service désigné par le canton et faire appel, dans le délai légal, à l’autorité de conciliation.

Renseignez-vous à temps auprès de l’autorité de conciliation de votre district / canton pour savoir où déposer le loyer, car les manières de procéder varient d’un canton à l’autre (et parfois même entre les districts).

Attention: le dépôt de loyer doit s’effectuer dans les délais, c’est-à-dire avant ou à la date d’échéance du paiement, sinon il sera considéré comme hors délai et ne sera consigné que pour le mois suivant!

Dès que vous avez consigné votre loyer, il faut remettre votre demande de réparation des défauts et éventuellement la demande de réduction du loyer pour la période durant laquelle votre qualité de vie est entravée auprès de l’autorité de conciliation en matière de bail de votre district / canton dans les 30 jours dès l’échéance du premier loyer consigné. Si vous dépassez ce délai, le loyer consigné sera à nouveau versé au bailleur et vous devrez recommencer la procédure dès le départ.

Si votre bailleur est au courant du défaut mais qu’il ne le répare pas dans le délai adéquat vous pouvez, sous certaines conditions, résilier votre bail sans délai ou faire réparer le défaut à ses frais (art. 259b CO, exception art. 259c CO). Comme ces manières de procéder sont très délicates, nous vous conseillons de vous adresser avant à nos services, afin que nous puissions vous conseiller et vous soutenir dans vos démarches.

Si le taux hypothécaire de référence baisse au-dessous de celui en vigueur pour votre bail ou depuis votre dernière modification de loyer, vous pouvez adresser à votre bailleur une demande de baisse de loyer. S’il n’y répond pas dans un délai de 30 jours ou qu’il y répond négativement, il faut adresser une demande de baisse de loyer à l’autorité de conciliation compétente pour votre district/canton dans les 30 jours dès réception de la réponse négative ou en cas d’absence de réponse (si vous dépassez ce délai, vous devrez recommencer dès le début).
Si votre bailleur veut augmenter votre loyer, il doit vous le faire savoir par le biais d’un formulaire autorisé par le canton. Vous devez avoir reçu ce formulaire 10 jours avant le délai de résiliation (art. 269d CO). Si vous n’êtes pas d’accord avec cette augmentation, vous pouvez la contester comme abusive dans les 30 jours après réception de la communication auprès de l’autorité de conciliation (art. 270b CO).
En tant que locataire, vous pouvez, avec l’accord de votre bailleur, sous-louer la totalité ou une partie de votre appartement. Le bailleur n’a le droit de refuser son accord que dans certains cas fixés par la loi (art. 262 CO).

Selon votre bail, vous n’avez le droit que de jouir de l’objet loué. Les transformations et les rénovations sont en principes exclues car, à la fin de votre contrat de bail, vous devrez remettre l’appartement dans l’état où vous l’avez repris (excepté l’usure normale (art. 267 al. 1 CO). Si votre bailleur vous donne par contre son accord écrit pour les propositions de rénovation et de transformation, vous pouvez vous y atteler.

Dans ce cas, vous n’êtes pas tenu de rendre l’objet loué dans son état initial (art. 260a CO) – sauf si vous vous êtes mis d’accord sur ce point par écrit avec votre bailleur. Si l’objet loué a beaucoup gagné en valeur suite aux modifications / rénovations, vous pouvez demander une indemnité à votre bailleur (art. 260a al. 3 CO).

La résiliation par votre bailleur doit se faire sur un formulaire officiel, sinon elle sera considérée comme nulle. Une résiliation «nulle» n’a pas besoin d’être contestée, mais le bailleur doit être informé par écrit de sa nullité.

Si vous voulez contester une résiliation correcte mais abusive (art. 271 ou 271a CO) et / ou demander une prolongation de bail, vous devez envoyer dans les 30 jours après réception de la résiliation une demande de contestation et / ou de prolongation auprès de l’autorité de conciliation du district / canton ou y faire une déposition par oral. 

Si vous souhaitez mettre fin à votre contrat de bail, vous devez retourner votre résiliation à votre bailleur par courrier recommandé (comme preuve) et munie de la signature de toutes les personnes mentionnées comme locataires. Pour un appartement habité par un couple ou par des partenaires enregistrés, la lettre de résiliation doit être signée par les deux partenaires, indépendamment du fait si les deux personnes ont signé le bail.

De plus, il est nécessaire de respecter le délai de résiliation prévu dans le bail et de respecter la date de résiliation. Si un tel accord n’est pas disponible, ce sont les délais légaux (3 mois pour les appartements, 6 mois pour les locaux commerciaux) ainsi que les dates en vigueur localement qui s’appliquent. Celles-ci varient d’un canton à l’autre et peuvent être consultées auprès de l’autorité de conciliation en matière de bail de votre district d’habitation.

Votre bailleur doit recevoir votre résiliation au plus tard de dernier jour avant le début du délai de résiliation. Ici, ce n’est pas le cachet postal qui fait foi! Envoyez donc votre résiliation à temps.

Si vous souhaitez quitter votre appartement hors du délai de résiliation, vous devez proposer un ou, mieux encore, plusieurs locataires raisonnables et solvables qui seraient prêts à reprendre le bail aux conditions en vigueur au moment où vous souhaitez résilier le bail. N’oubliez pas que votre bailleur n’est pas obligé d’accepter des locataires non solvables ou des personnes qui ne peuvent apparemment pas payer le loyer de cet appartement.

Le mieux est de demander, environ 10 jours après avoir annoncé à votre bailleur (par écrit et par courrier recommandé, pour faire office de preuve) des locataires intéressés par votre appartement, une confirmation écrite stipulant qu’il vous libérait du bail. Si votre bailleur devait ne pas réagir ou refuser les locataires proposés sans raison, invitez-le par écrit et par courrier recommandé à la remise de l’appartement pour le délai de résiliation anticipé. Si le bailleur ne vient pas au rendez-vous ou qu’il refuse de prendre les clés, renvoyez immédiatement toutes les clés de l’objet loué avec une petite lettre expliquant combien et quelles clés vous renvoyez. Faites-vous confirmer le contenu de la lettre par l’employé de la poste. Vous pouvez alors arrêter de payer le loyer dès le moment où le locataire suivant a loué l’objet. Vous avez ensuite deux possibilités:

  • soit vous attendez de voir si votre bailleur entreprend des démarches légales à votre encontre. S’il vous poursuit, vous devez absolument faire opposition dans les 10 jours dès réception du commandement de payer;
  • ou alors vous initiez un procédé de conciliation auprès de l’autorité compétente (en particulier si vous avez déposé une caution pour votre appartement).
Fixez à temps (env. un mois à l’avance) un rendez-vous avec votre bailleur pour la restitution de l’appartement. Si vous ne pouvez pas vous rendre en personne à ce rendez-vous, vous devez remettre à votre remplaçant une procuration signée. Contactez également votre assurance de responsabilité civile et demandez à ce qu’un collaborateur soit présent lors de la restitution de l’appartement.

Toutes les pièces (y compris la cave, le grenier, etc.) doivent être propres, c’est-à-dire dans un état irréprochable, ou «nettoyées». Vous verrez dans votre bail ce qui s’applique à votre cas.

«Nettoyé» signifie que la cuisine, la salle de bain et les toilettes doivent être nettoyées avec des produits d’entretien usuels pour la maison. Les sols doivent être récurés et les tapis aspirés. Les armoires de cuisine et les armoires murales doivent être vidées et nettoyées au chiffon humide. Le réfrigérateur et le congélateur doivent être vidés, dégelés et nettoyés. Dans ce type de cas, votre bailleur prend en charge le nettoyage final, vous payez certainement un forfait de nettoyage indiqué dans votre bail.

Si l’appartement doit être rendu «propre», vous pouvez bien entendu mandater une entreprise de nettoyage:

  • Faites le tour de l’appartement avec un représentant de la société et dressez une liste des nettoyages à effectuer;
  • Fixez par écrit une date, le prix, une garantie (la société doit repasser si le nettoyage effectué est insuffisant pour refaire le nécessaire) ainsi que le paiement après l’état des lieux et exigez qu’un collaborateur de la société de nettoyage soit présent lorsque vous rendez l’appartement;
  • Si le bailleur juge le nettoyage insuffisant lors de la reprise de l’appartement, la société devra refaire des nettoyages approfondis;
  • Après acceptation de l’état de l’appartement par votre bailleur, vous pouvez payer la société de nettoyage contre quittance;

N’oubliez pas que même si vous mandatez une entreprise de nettoyage, vous restez seul responsable par rapport au propriétaire pour un nettoyage irréprochable de la chose louée.

Lisez attentivement ce procès-verbal avant de le signer. Ne signez aucune reconnaissance de dette! Si vous n’êtes pas d’accord avec un ou plusieurs points, insistez sur le fait que cela soit dit dans le procès-verbal ou refusez de le signer. Vous n’êtes pas obligé de signer un document si vous n’êtes pas d’accord avec son contenu.

N’oubliez pas que votre bailleur doit signaler immédiatement les défauts, sinon ses droits s’éteignent.

L’usure normale est comprise dans le loyer, p. ex. les trous des clous, les tours des tableaux, les changements de couleur (art. 267 CO).

L’usure anormale (p. ex. des trous dans le tapis) doit être remplacée par le locataire, mais seulement dans le cadre de la valeur de l’objet au moment de la reprise. Si l’objet est totalement amorti, vous ne devez aucune compensation. Vous pouvez consulter la durée de vie d’un bien mobilier sur le tableau paritaire des amortissements (sur internet).

N’oubliez pas de:

  • annoncer à temps votre départ au contrôle des habitants;
  • annoncer à temps votre départ au fournisseur d’énergie local (électricité, gaz, etc.);
  • annoncer à temps votre départ à votre entreprise de télécommunication (raccordement hors service et installation dans le nouvel appartement);
  • demander à la poste que votre courrier vous soit envoyé à la nouvelle adresse.
Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord avec votre bailleur dans un litige relatif au droit du bail et que vous voulez l’attaquer en justice, vous devez d’abord adresser votre demande à l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton. Ce procédé est gratuit et a pour but de chercher à mettre d’accord les parties. Si cela n’est pas possible, il est possible de faire appel au tribunal compétent dans un délai légal.
N’oubliez pas que, dans de nombreux cas, il est décisif que vous respectiez un délai légal et que vous agissiez à temps. Pour respecter le délai de requête, comme par exemple lorsque vous contestez une augmentation de loyer, demandez une baisse de loyer ou contestez une résiliation, il est nécessaire de déposer à temps l’envoi à la poste (remise au plus tard le jour de l’échéance du délai). Ici, c’est le cachet postal qui fait foi.
C'est parti!
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