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Conseils pour les locataires. Bon à savoir.

À quoi devez-vous faire attention lorsque vous emménagez dans un nouvel appartement? Qu’est-ce que le dépôt de garantie du loyer et avez-vous le droit de sous-louer votre logement? Conseils et informations utiles sur tous les aspects de la location.

Vous avez trouvé le logement de vos rêves? Les conseils suivants  vous permettront d’en profiter en toute sécurité.

Bon à savoir: un emménagement engendre souvent l’acquisition de nouveaux meubles et d’autres objets d’ameublement. Veillez à ce que la somme d’assurance ménage de votre logement soit correcte et qu’il n’y ait pas de sous-assurance. Pour en savoir plus, consultez la page de notre société mère Allianz.

Emménagement et état des lieux d’entrée

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves? Avant de vous installer, prenez le temps d’inspecter soigneusement votre nouveau chez-vous et de noter les éventuels défauts dans l'état des lieux d'entrée. Il est important que vous conserviez une copie de ce document. Sachez aussi que vous avez le droit de consulter l’état des lieux de sortie du locataire précédent.

Remarque: l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée n’existe qu’en Suisse romande sur la base des Dispositions paritaires romandes pour habitation (DPR).

Pour en savoir plus sur le thème de la restitution du logement, lisez notre guide à ce sujet.

Dépot de garantie de loyer ou assurance? 

Par sécurité, la plupart des bailleurs exigent une garantie de loyer de leurs locataires. Son montant, d'au plus trois mois de loyer, est versé sur un compte de dépôt ouvert à votre nom auprès d’une banque et reste bloqué pour les deux parties pendant toute la durée du bail. Assurez-vous que la garantie de loyer a été versée correctement. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez en demander le remboursement.

Une autre possibilité consiste à conclure ce qu’on appelle une assurance de garantie locative. Au lieu de verser une caution, vous payez une prime annuelle. En cas de dommages locatifs, la banque ou l’assurance paie la facture du bailleur, mais demande généralement au locataire de lui rembourser le montant correspondant (à la différence d’une assurance combinée ménage). À cela s’ajoutent souvent des frais d'administration. C’est pourquoi, à l'instar de l’Association suisse des locataires (site en allemand), nous déconseillons de conclure une assurance de garantie locative.

Un réfrigérateur défectueux ou des parasites dans la salle de bain? Certains défauts du logement peuvent apparaître dès l’emménagement, d’autres pendant le bail. Vous apprendrez ici comment procéder au mieux en cas de défauts et ce à quoi vous devez faire attention.

Défauts lors de l’emménagement

Si vous constatez des défauts lors de l’emménagement, avertissez au plus vite le bailleur, de préférence le jour même. D’ailleurs il n’y pas seulement défaut lorsque les locaux et les objets d’ameublement sont endommagés, mais également si le logement n’est pas prêt pour une occupation à la date prévue. Dans ce cas, vous pouvez fixer un délai de courte durée au bailleur. Si  à l’échéance de celui-ci, il est toujours impossible ou raisonnablement inenvisageable d’habiter dans les locaux, vous pouvez résilier le contrat de bail.

S’il s’agit de défauts qu’il est à votre avis inutile de réparer, pensez toutefois à les signaler par écrit à votre bailleur et à conserver une copie de votre courrier. Le bailleur pourra ainsi compléter l’état des lieux d’entrée et vous ne devrez pas répondre de ces défauts lorsque vous déménagerez.

Vous trouverez ici nos modèles de notification de défauts.

Défauts pendant la location

Vous avez emménagé il y a quelque temps déjà. Les défauts qui peuvent être éliminés par de menus travaux de nettoyage ou de réparation pendant la période de location doivent être réparés à vos frais (art. 259 CO). La réparation d’une charnière qui grince ou le remplacement d’un tuyau de douche font partie des «menus travaux d’entretien». Dès qu’il faut faire appel à un spécialiste ou que les frais de matériel sont supérieurs à CHF 150.– (valeur indicative), il ne s’agit plus de «menus travaux d’entretien».


Les moisissures dans le logement ne sont pas concernées par cette réglementation. Si vous en êtes responsable, p. ex. en raison d’un manque d’aération, vous devez prendre en charge les frais d’élimination et les éventuels dommages consécutifs. Les dommages causés à vos biens ne sont généralement pas non plus couverts, même par votre assurance ménage. En revanche, si vous n’êtes pas responsable des moisissures, votre bailleur doit prendre en charge les dommages causés au logement et à votre inventaire du ménage. Dans tous les cas, il est important de signaler immédiatement la présence de moisissures au bailleur, de préférence par lettre recommandée, à des fins de preuve.

Voici comment procéder en cas de défauts pendant le bail

Si pendant le bail, des défauts apparaissent dont vous n’êtes pas responsable et que vous ne devez pas éliminer à vos frais, vous ne devez en aucun cas suspendre le paiement du loyer dans l’attente d’une réparation. Vous pouvez plutôt:

  • demander à votre bailleur qu’il effectue les réparations
  • demander une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a, d CO)
  • exiger des dommages-intérêts (art. 259a, e CO)
  • faire consigner le loyer (art. 259a, g CO)

Si le bailleur ne répond pas à votre demande de réparation, vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé fixant un délai et indiquer qu'en cas de non-respect de celui-ci, vous consignerez les loyers à venir auprès du service désigné par le canton et vous ferez appel à l’autorité de conciliation.

Renseignez-vous à temps auprès de l’autorité de conciliation de votre district / canton pour savoir où transférer le loyer, car les procédures varient d’un canton à l’autre (et parfois même entre les districts).

Important: la consignation du loyer doit être effectuée dans les délais, c’est-à-dire avant ou à la date d’échéance du loyer. La consignation de loyers déjà échus n’a pas d’effet libératoire et le loyer reste dû au bailleur pour ce mois. Utilisez à cet effet notre modèle de consignation de loyer nouveau versé au bailleur et vous devrez recommencer la procédure.

Vous avez fait consigner votre loyer? Dans ce cas, vous disposez de 30 jours à compter de l’échéance du premier loyer consigné pour adresser votre requête à l’autorité de conciliation en matière de bail de votre district / canton. Au-delà de ce délai, le loyer consigné sera à nouveau versé au bailleur et vous devrez recommencer la procédure depuis le début.

Votre bailleur a connaissance du défaut, mais n’y a pas remédié dans un délai convenable? En pareil cas, vous pouvez, sous certaines conditions, résilier votre bail avec effet immédiat ou remédier au défaut aux frais du bailleur (art. 259b CO, exception à l’art. 259c CO). Cette procédure pouvant s’avérer complexe, nous vous conseillons de vous adresser à votre assurance de protection juridique au préalable.

Le taux hypothécaire de référence baisse. Pouvez-vous demander une réduction du loyer? Avez-vous le droit de sous-louer votre logement en location? Et quelles sont les transformations autorisées dans le logement? Nos conseils vous seront utiles.

Réduction de diminution de loyer

Votre contrat de bail contient un taux d'intérêt de référence sur lequel le loyer est indexé. Si ce n’est pas le cas, le taux d’intérêt en vigueur au moment de la conclusion du contrat s’applique. Si le taux d’intérêt de référence pour les hypothèques est inférieur à cette valeur, vous pouvez envoyer une demande écrite de réduction du loyer (de préférence par lettre recommandée) à votre bailleur.

Si celui-ci ne répond pas ou répond par la négative à votre demande dans les 30 jours, vous pouvez adresser une demande à l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton.

Trop compliqué? Le modèle de demande de diminution de loyer de notre filiale CAP vous facilitera la tâche.

Contestation d’une augmentation de loyer

Si votre bailleur veut augmenter votre loyer, il doit vous le faire savoir au moyen d’un formulaire autorisé par le canton. Vous devez avoir reçu ce formulaire dix jours avant le début du délai de préavis (art. 269d CO).

Si vous n’êtes pas d’accord avec cette augmentation, vous pouvez la contester dans les 30 jours après réception de la communication auprès de l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton (art. 270b CO).

Sous-location

Vous souhaitez sous-louer une partie ou la totalité de votre logement? Vous devez au préalable obtenir l'accord de votre bailleur. Celui-ci a le droit de refuser la sous-location, mais seulement dans certains cas fixés par la loi (art. 262 CO). 

Transformations dans l’appartement

Les transformations et les rénovations dans l’appartement loué sont en principe exclues car, à la fin du bail, vous devez restituer l'appartement dans l’état où vous l'avez repris (exception faite de l’usure normale, art. 267 al. 1 CO). Cela dit, si votre bailleur vous donne son accord écrit pour vos propositions de rénovation et de transformation, vous pouvez vous y atteler.

Dans ce cas, vous ne devez pas rendre l’objet loué dans son état initial (art. 260a CO), sauf si vous vous êtes mis d’accord sur ce point par écrit avec votre bailleur. Si l’objet loué a beaucoup gagné en valeur suite aux transformations / rénovations, vous pourrez demander une indemnité à votre bailleur (art. 260a al. 3 CO) lorsque vous déménagerez.

Votre bailleur a résilié votre contrat de bail? C’est vous qui souhaitez résilier votre bail? Vous trouverez ici toutes les informations sur ce sujet.

Résiliation par le bailleur

Si votre bailleur décide de résilier le bail, il doit en faire part à tous les locataires au moyen du formulaire officiel. Dans le cas d’un logement familial, la résiliation doit en outre être adressée par courrier séparé au conjoint/à la conjointe ou, en cas de partenariat enregistré, au/à la partenaire. Si ces prescriptions ne sont pas respectées, la résiliation est nulle et sans effet. Par précaution, vous devriez tout de même protester auprès de votre bailleur et vous adresser par écrit aux autorités de conciliation dans un délai de 30 jours en lui demandant de constater la nullité de la résiliation. 

Si la résiliation a été effectuée dans les règles, mais qu’elle est abusive, vous pouvez intenter une action en justice (art. 271 ou 271a CO) et/ou demander une prolongation du bail. En pareil cas, vous avez 30 jours après réception de la résiliation pour envoyer une demande de contestation et/ou de prolongation à l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton.

Résiliation par le locataire

Sauf indication contraire dans le contrat de bail, les dates officielles de résiliation et le délai légal de préavis (résiliation ordinaire) sont applicables en cas de résiliation par les locataires, mais ils peuvent parfois déménager de manière anticipée.

Résiliation ordinaire

Pour mettre fin à votre contrat de bail, vous devez envoyer votre résiliation par courrier recommandé à votre bailleur. Si l’appartement est occupé par plusieurs personnes, la résiliation doit être signée par toutes les personnes mentionnées comme locataires. Cette règle s’applique aussi aux couples mariés et aux partenaires enregistrés, même si le contrat de bail n’a initialement été signé que par une seule personne.

Tenez compte du délai de préavis et de la date de résiliation convenus dans le contrat de bail. Si rien n'a été convenu dans le contrat, il convient de respecter les délais de préavis légaux (trois mois pour les appartements et six mois pour les locaux commerciaux) ainsi que les dates de résiliation locales usuelles. Les dates de résiliation varient d’un canton à l'autre et peuvent être obtenues auprès de l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton.

Votre résiliation doit parvenir au bailleur au plus tard le dernier jour avant le début du délai de résiliation. Attention: le cachet de la poste ne fait pas foi; pensez à envoyer votre résiliation dans les délais.

Départ anticipé

  • Si vous souhaitez quitter votre appartement de manière anticipée, vous devez proposer un ou, mieux encore, plusieurs locataires fiables et solvables qui seraient prêts à reprendre le bail aux conditions en vigueur au moment où vous souhaitez résilier le bail. Il va de soi que les personnes proposées doivent être en mesure de payer le loyer de l’appartement, faute de quoi, le bailleur pourra refuser. Le formulaire de notre filiale CAP vous aidera à proposer des locataires de remplacement.
  • Vous avez trouvé les bons repreneurs et vous avez communiqué leurs coordonnées à votre bailleur? Vous devriez donc recevoir dans les dix jours suivants la confirmation écrite que vous êtes libéré du contrat de bail. Si votre bailleur ne vous répond pas ou refuse les locataires proposés sans raison, invitez-le par courrier recommandé à l'état des lieux de sortie pour la date de résiliation anticipée.
  • Le bailleur ne vient pas au rendez-vous ou refuse de reprendre les clés? Dans ce cas, renvoyez toutes les clés de l’objet loué en recommandé en indiquant brièvement le nombre et le type de clés jointes et conservez la confirmation de la Poste ainsi qu’une copie de votre lettre. Vous pourrez alors cesser de payer le loyer dès que les locataires de remplacement auront loué l’objet. Vous avez ensuite deux possibilités:
  • vous attendez de voir si votre bailleur entreprend des démarches légales à votre encontre. S’il vous poursuit, vous devez absolument faire opposition dans les dix jours dès réception du commandement de payer;
  • ou vous engagez une procédure de conciliation auprès de l’autorité compétente. Cette solution peut notamment s’avérer utile si vous avez versé une caution pour l’appartement.
  • Vous trouverez ici notre modèle de formulaire en cas de départ anticipée. 
Vous avez résilié votre contrat de bail. Prochaine étape: restituer le logement Voici nos conseils pour que tout se passe bien.

Annonce de départ et demande de réexpédition

N’oubliez pas d’annoncer votre départ dans les délais au contrôle des habitants. Par ailleurs, déposez une demande de réexpédition à la Poste pour faire acheminer les lettres ou les colis encore envoyés à votre ancienne adresse et contactez votre opérateur de téléphonie si vous avez une ligne fixe.

Date de restitution

Fixez un rendez-vous avec votre bailleur environ un mois à l’avance pour la restitution de l’appartement. Si vous ne pouvez pas vous rendre en personne à ce rendez-vous, vous devez remettre une procuration signée à votre remplaçant. 

Sinistres

Pensez à informer votre assureur et votre bailleur dans les délais en cas de sinistre. Par ailleurs, la responsabilité civile du détenteur d’animaux, p. ex. pour les dommages causés par vos chiens et chats, est automatiquement incluse dans l’assurance responsabilité civile privée de notre société mère Allianz.

Nettoyage

Toutes les pièces (y compris la cave, le grenier, etc.) doivent être «propres» ou «nettoyées». Vous verrez dans votre contrat ce qui s'applique dans votre cas.

«Nettoyé» signifie que:

  • la cuisine, la salle de bain et les toilettes ont été lavées;
  • les moquettes ont été aspirées et les sols récurés;
  • les placards de cuisine et les armoires murales ont été vidés et nettoyés;
  • le réfrigérateur et le congélateur ont été vidés, décongelés et nettoyés.

En général, le bailleur se charge du nettoyage final  et vous facture un forfait de nettoyage indiqué dans votre bail.

Si le logement doit être rendu «propre», il est recommandé de faire appel à une entreprise de nettoyage.

  • faites le tour de l’appartement avec un représentant de l’entreprise et dressez une liste des nettoyages à effectuer;
  • fixez par écrit une date, le prix et une garantie de remise. Si le nettoyage effectué est jugé insuffisant, l’entreprise devra y remédier et procéder à un nouveau nettoyage en profondeur. Exigez si possible qu’un collaborateur de l’entreprise de nettoyage soit présent lorsque vous rendrez l’appartement;
  • une fois la restitution effectuée, vous pourrez payer l’entreprise de nettoyage contre quittance.

Attention: n’oubliez pas que même si vous mandatez une entreprise de nettoyage, c’est vous qui réponde du nettoyage irréprochable de l’objet loué vis-à-vis du bailleur.

État des lieux de sortie

Lisez attentivement l’état des lieux de sortie avant de le signer. Si vous n’êtes pas d’accord avec un ou plusieurs points, insistez sur le fait que cela soit indiqué dans l'état des lieux de sortie ou refusez de le signer. Vous n’êtes pas obligé de signer un document si vous n’êtes pas d’accord avec son contenu. Demandez à ce qu’une copie de l'état des lieux de sortie vous soit remise.

Par ailleurs, votre bailleur souhaite signaler des défauts non mentionnés dans l’état des lieux de sortie? Cela n’est possible que si ces défauts n’ont pas pu être constatés dans le cadre de l’état des lieux de sortie et que le bailleur vous les signale immédiatement, p. ex. si l’eau de la baignoire ne s’écoule pas ou si une prise électrique ne fonctionne pas

Usure

L’usure normale (p. ex. trous des clous, marques des tableaux sur les murs et petites rayures sur le lavabo) est comprise dans le loyer (art. 267 CO).

L’usure anormale (p. ex. trous dans la moquette) est à votre charge. Cependant, vous ne devez rembourser au bailleur que la valeur de l’objet d’ameublement endommagé au moment de la restitution. Si l’objet est totalement amorti, vous ne devez aucune compensation. Pour connaître la durée de vie d’un objet d’ameublement, consultez le tableau paritaire des amortissements.  Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet dans notre guide sur les dommages locatifs.

Autorités et délais

Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord avec votre bailleur dans le cadre d’un litige et que vous voulez l’attaquer en justice, vous devez d’abord vous adresser aux autorités de conciliation compétentes pour le lieu où se trouve l’objet loué. Lors de cette procédure, les autorités de conciliation assistent les parties dans la recherche d’un accord à l’amiable. Si la procédure de conciliation n’aboutit pas, si les autorités de conciliation rendent une décision ou soumettent une proposition de jugement avec laquelle vous n’êtes pas d’accord, vous pouvez saisir le tribunal compétent dans un délai de 30 jours.

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