Des infos utiles pour les bailleurs

Plus de conseils sur l'habitation

Il est recommandé d’établir un bail par écrit (en guise de preuve).

Attention: les charges (chauffage, électricité, eau, conciergerie, etc.) ne sont dues que si cela est spécifié dans le bail et que les différents points sont clairement énumérés. Sinon, on part du principe qu’ils sont contenus dans le loyer net. Des formulations du type «toutes les charges sont à la charge du locataire» ne sont pas valables car peu claires.

Si le locataire devait se marier ou débuter un partenariat enregistré, il n’est pas nécessaire d’établir un nouveau bail. L’ancien reste valable, mais ce sont dorénavant les dispositions concernant l’appartement familial qui s’appliquent:

  • Si les locataires veulent résilier leur bail, les deux partenaires doivent signer la lettre de résiliation afin qu’elle soit valable.
  • Si vous, en tant que bailleur, voulez résilier le bail, vous devez envoyer un formulaire de résiliation aux deux partenaires par courrier séparé.
Il y a deux raisons pour vous, en tant que bailleur, de demander une caution à votre locataire: d’abord pour les dommages à l’objet loué dont vous voulez rendre responsable votre locataire et ensuite pour les loyers non payés. Pour des appartements, vous pouvez exiger au maximum trois loyers mensuels. Cette caution doit être déposée selon l’art. 257e al. 1 CO auprès d’une banque sur un compte bloqué ou un compte de dépôt au nom du locataire et ne pourra être utilisée par aucune des parties durant le contrat de bail.

Habituellement, les parties au bail établissent à l’entrée un état des lieux fixant l’état de l’objet loué et ses éventuels défauts. Il n’est obligatoire d’établir un tel procès-verbal qu’en Suisse romande, en raison des dispositions paritaires romandes.

Nous vous recommandons d’établir un tel document. Gardez-en ensuite une copie (en guise de preuve), car vous pourrez peut-être poursuivre votre locataire pour des dégâts à la fin du bail qui n’étaient pas mentionnés dans l’état des lieux initial. Votre locataire ne devra toutefois pas prendre en charge les dégâts figurant déjà dans l’état des lieux initial. De plus, il est important de savoir que le locataire a le droit de consulter le procès-verbal de remise de l’appartement du locataire qui l’a précédé.

Merci de nous contacter au préalable. Nous vous conseillons volontiers, vérifions si les conditions sont réunies et vous expliquons comment calculer une augmentation de loyer.

En tant que bailleur, vous avez le droit d’augmenter le loyer pour le prochain délai de résiliation si vous apportez une plus-value à l’objet loué (art. 269a lettre b CO). Ce sont là par exemple des investissements qui en augmentent la valeur comme l’installation d’appareils qui n’y étaient pas encore (installation d’un lave-vaisselle) ou des prestations complémentaires. Le remplacement d’éléments et d’installations par des éléments de plus grande valeur ou plus performants (p. ex. l’installation de nouvelles fenêtres mieux isolées contre le bruit) permettent aussi d’augmenter la valeur selon la jurisprudence du Tribunal fédéral.

Il faut clairement distinguer de cela les investissements servant à maintenir la valeur, comme le remplacement d’un vieux lave-vaisselle cassé par un nouveau. Comme vous êtes tenu, selon l’art. 256 al. 1 CO, de maintenir l’objet loué dans un état adéquat pour son usage – que le locataire paie par le biais de son loyer – vous n’avez pas le droit de transformer ce type de coûts en augmentation de loyer.

Il existe également d’autres raisons qui peuvent justifier une augmentation de loyer comme par exemple:

  • une adaptation au renchérissement
  • une adaptation à l’augmentation du taux hypothécaire
  • des augmentations de coûts (p. ex. charges de gestion, primes d’assurances ou coûts d’entretien plus élevés, etc.)
  • une adaptation aux loyers usuels du lieu et du quartier
  • le fait de viser des bénéfices adaptés
  • l’augmentation d’un loyer après vente

N’oubliez pas que vous devez communiquer et justifier l’augmentation de loyer à votre locataire au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation sur un formulaire autorisé par le canton sur les lieux de l’objet loué.

Votre locataire peut contester l’augmentation dans les 30 jours après communication auprès de l’autorité de conciliation (art. 270b CO).

En tant que bailleur, vous devez utiliser, pour une résiliation, le formulaire de résiliation officiellement autorisé (disponible auprès de l’autorité de conciliation compétente pour le district / lieu où se situe l’objet loué).

Pour ce faire, vous devez respecter les délais minimaux légaux ainsi que les dates de résiliation usuelles à cet endroit (3 mois au moins pour les appartements, 6 mois pour les locaux commerciaux; différents pour les résiliations extraordinaires). Si, dans le contrat de location, des délais de résiliation plus longs et / ou particuliers ont été fixés, c’est ces derniers qui s’appliquent. Vous devez adresser la résiliation au locataire désigné dans le bail ou à son représentant bénéficiant d’une procuration.

N’oubliez pas que, pour les appartements familiaux, une lettre séparée doit être envoyée à chacun des conjoints ou des partenaires enregistrés, même si l’un des partenaires ne figure pas comme locataire dans le bail.

Il est recommandé d’envoyer à temps ce type de lettre par courrier recommandé et de bien conserver la quittance postale (en guise de preuve).

Il est également important de savoir que votre locataire doit recevoir votre lettre de résiliation au plus tard un jour avant le début du délai de résiliation; ici, c’est la réception et non le cachet postal qui fait foi. Si votre locataire devait ne pas aller réclamer son courrier recommandé, il est considéré comme délivré le 7e jour. A ce moment-là, allez chercher l’enveloppe retournée à la poste mais ne l’ouvrez pas. Elle servira éventuellement de preuve.

Si votre locataire ne paie pas ou avec du retard son loyer et/ou ses charges, vous pouvez lui fixer un délai [ce délai doit s’élever à au moins 30 jours pour les appartements et les locaux commerciaux (art. 257d CO)] pour le paiement du montant impayé et le menacer, une fois ce délai échu, de résilier son bail de manière extraordinaire avec un délai de 30 jours pour la fin d’un mois.

Attention: pour les appartements familiaux, une telle menace de résiliation doit aussi toujours être envoyée par courrier recommandé séparé à chacun des partenaires.

Attention: une telle résiliation extraordinaire pour cause de loyer non payé exclut une prolongation de bail.

Si votre locataire vous paie toujours avec du retard, vous pouvez résilier le bail de manière ordinaire en respectant le délai contractuel de résiliation ainsi que la date de résiliation figurant dans le bail.

Votre locataire est tenu d’utiliser avec soin l’objet qui lui est loué et d’avoir des égards pour les habitants de la maison et les voisins. Si votre locataire dérange par exemple ses voisins et que ceux-ci s’en plaignent, vous pouvez lui demander, au moyen d’une lettre recommandée (envoi séparé aux deux partenaires en cas d’appartement familial), de cesser ses perturbations et le menacer, s’il continue, de résilier son bail de manière extraordinaire avec un délai de 30 jours pour la fin d’un mois.

Si, malgré un avertissement par écrit de votre part, il continue de violer son devoir de diligence et de respect, si bien qu’il n’est plus possible pour vous ou les autres personnes concernées que ce bail se poursuive, vous pouvez le résilier avec un délai de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257f al. 3 CO). Vous pouvez toutefois résilier le bail sans délai si votre locataire provoque intentionnellement un grave dégât à l’objet loué (art. 257f al. 4 CO).

Lors de la restitution de l’appartement, vous devez vérifier si celui-ci n’a pas subi de dommages dont votre locataire serait responsable, relever ces défaut dans l’état des lieux et les annoncer immédiatement au locataire (c’est-à-dire en l’espace de 2 à 3 jours ouvrables). Si vous dépassez ce délai, vous droits s’éteignent.

Si votre locataire signe le procès-verbal dans lequel sont mentionnés clairement et isolément les défauts dont il porte la responsabilité, ces défauts et sa responsabilité sont considérés comme reconnus par lui.

Si votre locataire n’est pas d’accord avec votre manière d’évaluer les défauts ni avec sa responsabilité en la matière et qu’il refuse de signer l’état des lieux de sortie, vous devez lui envoyer immédiatement par courrier recommandé le procès-verbal ainsi que l’avis des défauts détaillé et prendre idéalement des photos prouvant l’état des objets abîmés.

N’oubliez pas que l’appartement loué peut être utilisé par le locataire dans le cadre habituel, si bien que l’usure normale qui y est liée est compensée par le paiement du loyer mensuel (p. ex. des petits trous de clous bien refermés au mur, de petites taches sur la tapisserie, de petites rayures dans le lavabo, l’usure du tapis, etc.).

En cas d’usure excessive de l’appartement, le locataire en est responsable à votre égard, p. ex. pour les tapisseries très sales en raison de la fumée, les taches importantes impossibles à enlever sur le sol ou les tapisseries, les rayures sur le parquet, les fissures dans les lavabos, etc.

Attention: en cas d’achats de remplacement, votre locataire ne doit les rembourser que dans le cadre de leur durée d’amortissement (le tableau paritaire des amortissements est disponible sur internet). Si seulement des réparations et de petites pièces de remplacement sont nécessaires, c’est au locataire de prendre en charge les frais de réparation. Si ceux-ci sont par contre supérieurs à la valeur de l’objet abîmé en raison de son âge, il est nécessaire de prendre en considération la dépréciation technique due à l’âge.

Selon l’accord conclu dans le bail, le locataire doit vous rendre l’appartement «propre» ou «nettoyé».

«Nettoyé» signifie que la cuisine, la salle de bain et les toilettes doivent être nettoyées avec des produits d’entretien usuels pour la maison. Les sols doivent être récurés et les tapis aspirés. Les armoires de cuisine et les armoires murales doivent être vidées et nettoyées au chiffon humide. Le réfrigérateur et le congélateur doivent être vidés, dégelés et nettoyés. Dans ces cas, il a souvent été convenu dans le bail que vous preniez en charge les frais de nettoyage final mais que votre locataire vous payait le forfait de nettoyage conclu dans le bail.

Si l’appartement doit être rendu «propre», le locataire peut mandater à ses frais un institut de nettoyage.

N’oubliez pas que, même si un institut de nettoyage a été mandaté pour les travaux, votre locataire reste seul responsable à votre égard pour un nettoyage irréprochable de l’objet loué.

Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord avec votre locataire dans un litige relatif au droit du bail et que vous voulez l’attaquer en justice, vous devez d’abord adresser votre demande à l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton. Ce procédé est gratuit et a pour but de chercher à mettre d’accord les parties. Si cela n’est pas possible, il est possible de faire appel au tribunal compétent dans un délai légal.
N’oubliez pas que dans de nombreux cas il est décisif que vous respectiez un délai légal et que vous agissiez à temps. Pour respecter le délai de requête, il est nécessaire de remettre à temps l’envoi à la poste (remise au plus tard le jour de l’échéance du délai). Ici, c’est le cachet postal qui fait foi.
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