Als Vermieterin oder als Vermieter können Sie aus zwei Gründen ein Mietzinsdepot verlangen: zum einen für allfällige Beschädigungen am Mietobjekt, die die Mieterin oder der Mieter verursacht. Und zum anderen für unbezahlte Mietzinse. Bei Mietwohnungen können Sie dafür maximal drei Monatsmieten verlangen. Dieses Depot muss gemäss Art. 257e Abs. 1 OR bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot auf den Namen der Mieterin oder des Mieters hinterlegt werden und ist während der Mietdauer für beide Parteien gesperrt.
Viele Versicherungen bieten eine sogenannte Mietkautionsversicherung an. Erfahren Sie im Ratgeber, wie wir dazu stehen.
Üblicherweise erstellen die Mietvertragsparteien bei Mietantritt ein Übergabeprotokoll. Dort werden der aktuelle Zustand des Mietobjekts und allfällig vorhandene Mängel festgehalten. Eine Pflicht zur Erstellung eines solchen Übergabeprotokolls besteht nur in der Westschweiz (Paritätische westschweizerische Bestimmungen für Wohnräume, kurz PWB).
Wir empfehlen Ihnen, ein solches Protokoll bei der Wohnungsübergabe zu erstellen. Bewahren Sie Ihre Kopie gut auf. Denn für Mängel am Ende der Mietdauer, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten sind, haftet unter Umständen die Mieterin oder der Mieter. Für Schäden, die bereits im Übergabeprotokoll aufgeführt sind, muss die Mieterin oder der Mieter jedoch nicht aufkommen. Er oder sie kann sogar auf Wunsch das Rückgabeprotokoll des Vormieters einsehen.
Sie möchten den Mietzins für Ihr Mietobjekt erhöhen? Dann kontaktieren Sie uns bitte. Wir beraten Sie gerne und prüfen, ob die jeweiligen Voraussetzungen für eine Mietzinserhöhung gegeben sind. Zudem erklären wir Ihnen, wie Sie die Mietzinserhöhung berechnen können.
Den Mietzins dürfen Sie einmal dann erhöhen, wenn Sie dafür eine Mehrleistung (Art. 269a lit. b OR) erbringen. Dies sind beispielsweise wertvermehrende Investitionen wie der Einbau neuer, bisher noch nicht vorhandener Einrichtungen (z. B. Geschirrspüler) oder zusätzliche Nebenleistungen. Aber auch der Ersatz von Elementen und bestehenden Einrichtungen durch höherwertige bzw. leistungsfähigere Elemente und Einrichtungen (z. B. schallisolierende Fenster) haben wertvermehrenden Charakter. Anders sieht es bei werterhaltenden Investitionen aus, wie beispielsweise beim Ersatz der alten kaputten Waschmaschine durch eine neue. Da Vermieterinnen und Vermieter gemäss Art. 256 Abs. 1 OR verpflichtet sind, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten, berechtigen Sie diese Kosten nicht zu einer Mietzinserhöhung.
Weitere Gründe, die unter Umständen eine Mietzinserhöhung rechtfertigen:
Eine Mietzinserhöhung können Sie jeweils auf den nächsten Kündigungstermin vornehmen. Diese teilen Sie der Mieterin oder dem Mieter zu Beweiszwecken mit eingeschriebenem Brief auf dem vom Kanton am Ort des Mietobjekts genehmigten Formular mit detaillierter Begründung der Erhöhung mit. Achtung: Ihre Mieterin oder Ihr Mieter muss Ihre Mitteilung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist entgegennehmen. Holt er oder sie Ihren eingeschriebenen Brief auf der Post nicht ab, gilt dieser erst nach Ablauf der 7-tägigen Abholfrist als zugestellt.
Die Mieterin oder der Mieter kann die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen nach Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR).
Möchten Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter kündigen? Dann müssen Sie dafür ein amtlich genehmigtes Kündigungsformular verwenden. Dieses erhalten Sie bei der zuständigen Mietschlichtungsstelle am Ort des vermieteten Objekts. Es wird empfohlen, derartige Schreiben rechtzeitig per Einschreiben zu verschicken und die Postquittung gut aufzuheben.
Wichtig ist, dass Sie die gesetzlichen Mindestfristen und die ortsüblichen Kündigungstermine einhalten. Bei einer Wohnung sind es in der Regel drei Monate, bei einem Geschäftsraum sechs Monate. Es sei denn, Sie haben im Mietvertrag längere Kündigungsfristen und/oder spezielle Kündigungstermine vereinbart.
Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterin oder beim Mieter eintreffen.
Die Kündigung müssen Sie an die im Mietvertrag bezeichneten Mieterinnen oder Mieter des Mietverhältnisses bzw. an deren bevollmächtigte Vertreterin oder Vertreter richten. Bei Familienwohnungen müssen Sie das Schreiben immer separat an beide Ehegatten bzw. eingetragenen Partnerinnen oder Partner senden, auch wenn nur eine Person als Mieterin oder Mieter im Mietvertrag aufgeführt wurde.
Zahlt Ihre Mieterin die Miete auf den Fälligkeitstermin nicht. Dann können Sie für die Zahlung des ausstehenden Betrags schriftlich und zu Beweiszwecken mit eingeschriebener Post eine Nachfrist mit der Androhung ansetzen, dass das Mietverhältnis bei unbenütztem Fristablauf mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende gekündigt werde. Die Nachfrist zur Zahlung der ausstehenden Beträge muss bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage betragen (Art. 257d OR). Geben Sie konkret an, welchen Betrag sie wofür fordern (z.B. Mietzins plus Nebenkostenakonto für den Monat Dezember 2022, ausmachend CHF 2'000.00). Sonst laufen Sie Gefahr, dass das Gericht die Fristansetzung als ungenügend detailliert zurückweist.
Nutzen Sie für die Zahlungsaufforderung unsere Vorlage.
Bleibt Ihre Mieterin oder Ihr Mieter den Mietzins auch nach Ablauf der 30-tägigen Frist schuldig, können Sie das Mietverhältnis mit dem amtlich genehmigten Kündigungsformular mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen.
Auch hier gilt: Nachfristansetzung und Kündigung müssen Sie an die im Mietvertrag bezeichneten Mieterinnen oder Mieter des Mietverhältnisses bzw. an deren bevollmächtigte Vertreterin oder Vertreter richten. Bei Familienwohnungen müssen Sie das Schreiben immer separat an beide Ehegatten bzw. eingetragenen Partnerinnen oder Partner senden, auch wenn nur eine Person als Mieterin oder Mieter im Mietvertrag aufgeführt wurde. Sollte die Mieterin oder der Mieter Ihr Schreiben auf der Post nicht abholen, gilt es mit dem Ablauf der 7-Tägigen Abholfrist als zugestellt.
Gut zu wissen: Zahlt Ihre Mieterin oder Ihr Mieter den Mietzins ständig verspätet, können Sie das Mietverhältnis auch ordentlich unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist und des vertraglichen Kündigungstermins kündigen.
Ihre Mieterin oder Ihr Mieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache sorgfältig zu gebrauchen und auf Hausbewohnerinnen und Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Beschwert sich beispielsweise ein Nachbar bei Ihnen, dass er durch Ihre Mieterin oder Ihren Mieter gestört wird, können Sie die Mieterin oder den Mieter mit eingeschriebenem Brief auffordern, die Störungen zu unterlassen.
Verletzt die Mieterin oder der Mieter trotz schriftlicher Mahnung Ihrerseits seine Sorgfalts- und Rücksichtspflicht weiter, sodass Ihnen oder den anderen betroffenen Personen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, können Sie das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Sie können sogar fristlos kündigen, wenn die Mieterin oder der Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich einen schweren Schaden zufügt Art. 257f Abs. 4 OR). Auch diese Kündigungen müssen Sie mit dem amtlich genehmigten Formular an die im Mietvertrag bezeichneten Mieterinnen oder Mieter des Mietverhältnisses bzw. an deren bevollmächtigte Vertreterin oder Vertreter richten. Bei Familienwohnungen müssen Sie das Schreiben immer separat an beide Ehegatten bzw. eingetragenen Partnerinnen oder Partner senden, auch wenn nur eine Person als Mieterin oder Mieter im Mietvertrag aufgeführt wurde.
Bei der Wohnungsrückgabe müssen Sie die Wohnung auf Mängel prüfen, die durch die Mieterin oder den Mieter verursacht wurden. Halten Sie diese Mängel im Übergabeprotokoll fest, und machen Sie diese gegenüber der Mieterin oder dem Mieter sofort (das heisst innert zwei bis drei Werktagen) geltend. Versäumen Sie dies, haften Sie als Vermieterin oder Vermieter für die Mängel.
Die Mieterin oder der Mieter ist nur für Mängel durch übermässige Wohnungsabnützung haftbar. Dazu zählen beispielsweise stark verschmutzte Tapeten wegen Raucherschäden, grössere, nicht entfernbare Flecken auf Böden oder Tapeten, Kratzer auf dem Parkett oder Sprünge im Waschbecken. Der Mieter oder die Mieterin schuldet Ihnen dabei aber bloss den verbleibenden Zeitwert der betroffenen Sache. Falls der Einrichtungsgegenstand vollständig amortisiert ist, schuldet der Mieter oder die Mieterin keinen Ersatz.
Die normale Abnutzung hingegen wird durch die Zahlung des monatlichen Mietzinses abgegolten. Dazu gehören beispielsweise ordentlich verputzte Dübellöcher, kleinere Schmutzstreifen an Tapeten, kleinere Kratzer im Waschbecken oder die Abnützung des Teppichs.
Damit die Mieterin oder der Mieter für die von ihm oder ihr verursachten Mängel ohne weiteres haftet, muss er oder sie das Protokoll mit den einzeln aufgeführten Mängeln und dem Anteil der Haftung unterzeichnen. Gelegentlich kommt es auch vor, dass die Mieterin oder der Mieter mit der Mängeleinschätzung und der Haftung nicht einverstanden ist und das Abnahmeprotokoll nicht unterschreibt. Dann senden Sie ihm oder ihr das Mängelprotokoll sowie die detaillierte Mängelrüge sofort per Einschreiben zu. Erstellen Sie auch Fotos von den Mängeln. Damit haben Sie ein Beweismittel für den Prozessfall wenn Sie sich nicht doch noch mit der Mieterin oder dem Mieter oder mit deren Haftpflichversicherung aussergerichtlich einigen können.
Grundsätzlich muss die Wohnung bei der Übergabe durch die Mieterin oder den Mieter gereinigt sein. Hier wird allerdings zwischen «sauber» und «besenrein» unterschieden – je nachdem, was im Mietvertrag festgehalten wurde.
«Besenrein» bedeutet, dass die Küche, das Badezimmer und die Toilette sauber geputzt sein müssen. Böden müssen gewischt und Teppiche gesaugt sein. Die Küchen- und Einbauschränke müssen leer und feucht ausgewischt sein. Kühlschrank und Tiefkühler müssen ebenfalls geräumt sowie abgetaut und gereinigt sein. In solchen Fällen wurde meistens im Mietvertrag vereinbart, dass Sie als Vermieterin oder Vermieter die Kosten für die Endreinigung übernehmen. Dafür zahlt Ihnen die Mieterin oder der Mieter eine im Mietvertrag vereinbarte Reinigungspauschale.
Muss die Wohnung «sauber» übergeben werden, kann die Mieterin oder der Mieter die Reinigung entweder selber übernehmen oder auf eigene Kosten ein Reinigungsinstitut beauftragen. Verantwortlich für eine einwandfreie Reinigung ist aber die Mieterin oder der Mieter.
