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Informazioni utili per chi a affitta una casa. Cosa c'è da sapere.

Cosa fare se l’inquilino paga sempre in ritardo? Quali sono i motivi che giustificano un aumento dell’affitto? A cosa si deve fare attenzione quando l’inquilino lascia l’appartamento? Ecco tutte le informazioni necessarie per avere le idee chiare.

Contratto di affitto

In genere si consiglia di mettere il contratto di affitto per iscritto in modo da avere tutto nero su bianco per qualsiasi evenienza.

È vivamente consigliato stipulare un contratto scritto, in modo da evitare possibili controversie successive con l’inquilino su quanto effettivamente concordato. Se, oltre all’affitto netto, desiderate riversare sull’inquilino anche le cosiddette spese accessorie (costi di riscaldamento e acqua calda, elettricità generale, custode, ecc.), dovete concordarlo specificamente nel contratto di locazione scritto e dettagliare a parte le spese accessorie per tipologia, perché solo così l’inquilino sarà effettivamente tenuto a pagarle. Se non risultano dal contratto, le spese accessorie si considerano comprese nell’affitto. Lo stesso vale per formulazioni generiche come “tutte le spese accessorie sono a carico del locatario”: siccome non sono sufficientemente chiare, non sono valide. 

BUONO A SAPERSI

Se in seguito a matrimonio o registrazione di unione domestica lo stato civile dell’inquilino cambia, non è necessario redigere un nuovo contratto di affitto. Il contratto in essere rimane valido ma si applicano le norme di legge relative alle abitazioni familiari:

  • se gli inquilini vogliono lasciare l’appartamento, la disdetta deve essere firmata da entrambi i coniugi o partner registrati;
  • se è il proprietario a voler porre fine al rapporto di locazione, deve inviare un modulo di disdetta separato per ciascuno dei due inquilini (con due comunicazioni separate). Lo stesso vale anche quando si fissa un termine con minaccia di disdetta in caso di ritardo nei pagamenti (art. 257d cpv. 1 CO).

Deposito cauzionale

Come padroni di casa potete richiedere un deposito di garanzia per due motivi: per eventuali danni dell’inquilino all’appartamento affittato e per coprire un eventuale mancato pagamento dell’affitto. Per un appartamento potete chiedere una cauzione pari a massimo tre mesi di affitto. Come disposto dall’art. 257e cpv. 1 CO, l’importo va depositato presso una banca su un conto di risparmio o di deposito intestato all’inquilino e rimane bloccato per entrambe le parti per tutta la durata del contratto di affitto.

Molte assicurazioni offrono una cosiddetta assicurazione della cauzione d’affitto. Leggete la nostra guida per sapere cosa ne pensiamo.

Verbale di consegna

Normalmente all’inizio di un rapporto di locazione le due parti contrattuali redigono un verbale di consegna dell’appartamento all’inquilino, indicando lo stato attuale ed eventuali difetti dell’abitazione. La redazione del verbale è obbligatoria solo nella Svizzera occidentale in virtù delle disposizioni paritarie per i locali a uso abitativo (Dispositions paritaires romandes pour habitation) valide in questa parte del Paese.

Noi vi consigliamo tuttavia di redigere sempre un verbale al momento della consegna dell’appartamento e di conservarne una copia. Al termine del rapporto di locazione, infatti, è l’inquilino a doversi fare eventualmente carico dei danni che non erano stati messi a verbale, mentre non è tenuto a rispondere di quelli che compaiono nel documento. Inoltre, l’inquilino può chiedere di vedere il verbale di restituzione del locatario precedente.

Aumento dell’affitto

Di norma potete aumentare l’affitto solo se fornite un valore aggiunto (art. 269a lett. b CO), ad esempio sotto forma di investimenti che incrementano il valore dell’appartamento, come l’installazione di apparecchi nuovi e precedentemente assenti (ad es. lavastoviglie), o sotto forma di prestazioni accessorie aggiuntive. Tuttavia anche la sostituzione di elementi o apparecchi già presenti nell’appartamento con altri di maggior valore e/o migliore prestazione (ad es. finestre con isolamento acustico) incrementa il valore dell’immobile. La cosa è diversa per gli investimenti volti a mantenere il valore dell’appartamento, come la sostituzione di una lavatrice rotta con una nuova. Dato che ai sensi dell’art. 256 cpv. 1 CO i locatori sono tenuti a mantenere l’appartamento nelle condizioni idonee all’uso a cui è destinato, questi costi non danno diritto a rincarare l’affitto.

Ulteriori motivi che possono giustificare un aumento dell’affitto:

  • adeguamento al rincaro,
  • adeguamento alla maggiorazione del tasso di interesse di riferimento per le ipoteche,
  • aumento dei costi (ad es. maggiori costi amministrativi, premi assicurativi, spese di manutenzione),
  • adeguamento alle consuetudini della località o del quartiere,
  • conseguimento di un rendimento adeguato,
  • aumento dell’affitto dopo un cambio di proprietà

L’affitto può essere aumentato al primo termine di disdetta utile. L’eventuale aumento va notificato all’inquilino con lettera raccomandata (a scopo probatorio) utilizzando il modulo approvato dal Cantone in cui si trova l’immobile indicando nel dettaglio le ragioni dell’aumento. Attenzione: l’inquilino deve ricevere la raccomandata almeno 10 giorni prima dell’inizio del termine di disdetta. Se non la ritira alla posta, la raccomandata si considera consegnata solo allo scadere del termine di ritiro, che è di 7 giorni.  

L’inquilino ha quindi 30 giorni di tempo dalla comunicazione per contestare l’aumento presso l’Ufficio di conciliazione (art. 270b CO).

Disdetta ordinaria

Per disdire il contratto di locazione dovete utilizzare un modulo di disdetta ufficialmente approvato, che potete richiedere all’Ufficio di conciliazione competente per la località in cui è situato l’immobile affittato. È consigliabile inviare per tempo la comunicazione tramite raccomandata e conservare la ricevuta postale.

Inoltre è importante rispettare i periodi di preavviso minimi previsti dalla legge e i termini di disdetta applicati a livello locale. I periodi di preavviso sono normalmente di tre mesi per le abitazioni e di sei mesi per i locali commerciali, a meno che nel contratto di affitto non abbiate concordato periodi di preavviso più lunghi e/o termini di disdetta particolari.

La disdetta deve giungere all’inquilino almeno un giorno prima dell’inizio del periodo di preavviso; fa fede la data del recapito e non quella del timbro postale.  Se la raccomandata non viene ritirata dall’inquilino, al settimo giorno di giacenza è considerata come recapitata.

La disdetta va inviata ai locatari indicati nel contratto di locazione o ai loro procuratori. Ricordate che, se l’appartamento è abitato da una coppia sposata o in unione domestica registrata, dovete inviare una comunicazione separata a ciascuno dei coniugi/partner, anche se il contratto di affitto riporta solo uno dei due come locatario.

Ritardo nel pagamento dell’affitto

Se l’inquilino non paga quanto dovuto entro la scadenza convenuta potete inviargli una raccomandata (a fini probatori) concedendogli un termine supplementare di 30 giorni e avvisandolo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Per locali d’abitazione o commerciali il preavviso è di 30 giorni alla fine del mese (art. 257d CO). Nella raccomandata dovete specificare l’importo preteso e a cosa si riferisce (ad esempio: affitto più spese accessorie per il mese di dicembre 2022 per un totale di CHF 2’000.–). In caso contrario correte il rischio che il tribunale respinga il termine in quanto non sufficientemente dettagliato.

Per il sollecito di pagamento potete utilizzare il modulo che abbiamo predisposto..

Se, trascorso il termine dei 30 giorni, l’inquilino continua a non pagare, potete recedere dal rapporto di locazione con un preavviso di 30 giorni alla fine del mese utilizzando il modulo di disdetta ufficiale.

Anche in questo caso la disdetta va inviata ai locatari indicati nel contratto di locazione o ai loro procuratori. Ricordate che, se l’appartamento è abitato da una coppia sposata o in unione domestica registrata, dovete inviare una comunicazione separata a ciascuno dei coniugi/partner, anche se il contratto di affitto riporta solo uno dei due come locatario. Se l’inquilino non ritira la raccomandata all’ufficio postale, essa si considera consegnata allo scadere del periodo di ritiro, che è di 7 giorni.

Buono a sapersi: se l’inquilino paga sempre l’affitto in ritardo, potete porre fine al rapporto di locazione anche con una disdetta ordinaria nel rispetto del periodo di preavviso e del termine di disdetta contrattuali.

Mancata diligenza nell’uso dell’appartamento e disturbo dei vicini da parte dell’inquilino

L’inquilino è tenuto a fare un uso diligente dell’appartamento preso in affitto e ad avere riguardo nei confronti dei vicini. Se un vicino si lamenta, ad esempio, dell’eccessivo rumore causato dal vostro inquilino, potete chiedere a quest’ultimo, per lettera raccomandata, di smettere di arrecare disturbo.

Se, nonostante la vostra diffida scritta, l’inquilino continua a violare il proprio obbligo di diligenza e di riguardo e di conseguenza la prosecuzione del rapporto di locazione con questo inquilino non è più sostenibile per voi o gli altri interessati, potete recedere dal contratto con effetto alla fine del mese con un preavviso di 30 giorni (art. 257f cpv. 3 CO). Potete addirittura recedere dal contratto senza preavviso se l’inquilino arreca intenzionalmente gravi danni all’appartamento (art. 257f cpv. 4 CO). Anche questa disdetta va inviata ai locatari indicati nel contratto di locazione o ai loro procuratori utilizzando il modulo ufficiale. Ricordate che, se l’appartamento è abitato da una coppia sposata o in unione domestica registrata, dovete inviare una comunicazione separata a ciascuno dei coniugi/partner, anche se il contratto di affitto riporta solo uno dei due come locatario.

Restituzione dell’appartamento e relativo verbale 

Quando l’appartamento vi viene restituito, dovete verificare se sono presenti eventuali danni causati dall’inquilino. Annotate i difetti nel verbale e chiedete subito (ossia entro due o tre giorni lavorativi) all’inquilino di risarcirli. Se non lo fate, sarete voi a rispondere dei danni.

L’inquilino è responsabile soltanto per i difetti riconducibili ad usura straordinaria, come un forte ingiallimento delle pareti a causa del fumo, grosse macchie sulla moquette o sui pavimenti che non possono più essere rimosse, graffi al parquet o crepe nel lavandino. L’inquilino, tuttavia, deve pagare solo il valore venale residuo della cosa danneggiata e se tale valore è già pienamente ammortizzato, non è tenuto a risarcire nulla.

I danni da usura ordinaria – come fori alle pareti stuccati a dovere, piccoli segni sui muri, leggeri graffi al lavandino o usura della moquette – sono coperti, invece, dall’affitto mensile.

Perché l’inquilino sia tenuto automaticamente a risarcire i danni da lui causati durante il rapporto di locazione, deve aver firmato il verbale di restituzione indicante l’elenco di tutti i difetti presenti nell’appartamento e la quota di responsabilità. Se l’inquilino non è d’accordo sui difetti constatati e non ritiene di doversene accollare i costi, può non firmare il verbale. In questo caso, inviategli immediatamente per raccomandata il verbale con una notifica dettagliata dei danni. Fate anche foto dei danni: queste avranno valore probatorio se ci sarà una causa perché non siete riusciti a raggiungere un accordo extragiudiziale con l’inquilino o con la sua assicurazione di responsabilità civile. 

Servizio di pulizia dell’appartamento

Al termine del rapporto di locazione, l’inquilino deve lasciare l’appartamento pulito e in ordine. Tuttavia, esistono due diversi gradi di pulizia e il tipo di pulizia richiesto è specificato nel contratto di affitto.

Se è richiesta una pulizia generale l’inquilino deve pulire a dovere cucina, bagno e WC, lavare i pavimenti e passare l’aspirapolvere sulla moquette, svuotare e pulire i mobili della cucina e gli armadi a muro, liberare, sbrinare e pulire il frigo e il congelatore. In questo caso, il contratto di affitto prevede generalmente che i costi per la pulizia finale siano a carico del padrone di casa e fissa un forfait dovuto dall’inquilino a copertura di tali costi.

Se è richiesta, invece, una pulizia più profonda l’inquilino può anche scegliere di affidare i lavori a un’impresa di pulizie pagandone le spese. Anche così facendo, comunque, responsabile della corretta pulizia dell’appartamento rimane l'inquilino.

Uffici competenti e scadenze

Se non riuscite a trovare un accordo con il vostro inquilino in una controversia relativa al diritto di locazione e volete intraprendere un’azione legale dovete innanzitutto – salvo alcune eccezioni – rivolgervi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione competente per il luogo in cui è situato l’immobile. L’Ufficio di conciliazione assiste entrambe le parti nella ricerca di una soluzione consensuale. Se la procedura di conciliazione rimane infruttuosa, se l’Ufficio di conciliazione prende una decisione o presenta una proposta di sentenza che non condividete, potete rivolgervi al tribunale competente entro 30 giorni.Il rispetto di questo termine è spesso decisivo, per cui è importante agire per tempo. Le comunicazioni scritte e i pagamenti destinati al tribunale sono considerati pervenuti nei termini se consegnati al tribunale o alla Posta svizzera entro l’ultimo giorno utile.

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