Gut zu wissen – Hilfreiche Tipps für Mieter

1. Einzug und Übernahmeprotokoll

Sie haben eine Wohnung gemietet. Üblicherweise erstellen Mietvertragsparteien bei Mietantritt ein Übernahmeprotokoll, in welchem der Zustand des Mietobjekts und allfällig vorhandene Mängel festgehalten werden. Eine Pflicht zur Erstellung eines solchen Übernahmeprotokolls besteht nur in der Westschweiz aufgrund der Paritätischen westschweizerischen Bestimmungen für Wohnräume, PWB.

Sie als Mieter sollten auf ein Übernahmeprotokoll bestehen, oder selbst eines verfassen und dem Vermieter unverzüglich per Einschreibebrief zukommen lassen. Bewahren Sie eine Kopie für sich zusammen mit der Postquittung auf. Wichtig zu wissen ist, dass Sie ein Einsichtsrecht in das Rückgabeprotokoll des Vormieters haben.
 

2. Mietzinsdepot und mögliche Alternativen hierzu (Swisscaution und andere)

Meistens wird im Mietvertrag ein Mietzinsdepot vereinbart, welches bei Wohnungen maximal drei Monatsmieten betragen darf. Dafür muss ein Kautionskonto bei einer Bank auf Ihren Namen eröffnet werden. Wichtig ist, dass Ihr Vermieter ohne Ihre Zustimmung auf dieses Konto nicht zugreifen kann. Für die Dauer des Mietverhältnisses ist das Konto für beide Parteien gesperrt. Vergewissern Sie sich, dass das Mietzinsdepot korrekt einbezahlt wurde. Wird der von Ihnen geleistete Depotbetrag nicht korrekt hinterlegt, können Sie diesen Betrag wieder zurückfordern, und zwar zuzüglich Zins, der Ihnen entgangen ist, weil das Geld nicht zinstragend angelegt wurde.

Immer öfter können Mieterkautionsversicherungen bei Banken und Versicherungen abgeschlossen werden: anstelle einer Kaution zahlen Sie eine jährliche Prämie. Die Bank/Versicherung kommt zwar im Schadenfall für die Rechnung des Vermieters auf, verlangt dann aber bei Ihnen wieder das Geld zurück. Informieren Sie sich eingehend bei den betreffenden Anbietern und entscheiden Sie dann, welche Variante für Sie die bessere ist. Wenn Sie sich für eine Mieterkautionsversicherung entscheiden, klären Sie vorher ab, ob Ihr Vermieter diese akzeptiert.
 

3. Mängel bei Einzug

Sollten Sie beim Einzug Mängel feststellen, müssen Sie diese innerhalb einer kurzen Frist Ihrem Vermieter melden. Am besten, Sie kontrollieren alles und melden es Ihrem Vermieter noch am selben Tag. Ein Mangel liegt nicht nur bei Beschädigungen und Defekten an Räumen und Einrichtungsgegenständen vor, sondern auch wenn die Wohnung zum Einzugstermin nicht beziehbar ist. Sollte es sich um kleinere Mängeln handeln, deren Beseitigung für Sie nicht so wichtig ist: teilen Sie diese dem Vermieter dennoch mit. So kann er die Mängelliste ergänzen und Sie bei Ihrem Auszug nicht für die Beseitigung dieser Mängel haftbar machen.
 

4. Mängel während der Mietdauer

Ein Mangel liegt dann vor, wenn sich der Soll-Zustand gegenüber dem Ist-Zustand in irgendeiner Form verändert hat und somit der Gebrauch der Wohnung ausgeschlossen, gestört oder beeinträchtigt ist. Es wird zwischen schwerem, mittlerem und leichtem (kleinem) Mangel unterschieden.

Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen behoben werden können, müssen Sie auf eigene Kosten beseitigen (Art. 259 OR).

Entstehen aber Mängel, die Sie weder zu verantworten, noch auf eigene Kosten zu beseitigen haben, können Sie den Vermieter u.a. auffordern, den Mangel zu beseitigen, den Mietzins verhältnismässig herabsetzen (Art. 259a, d OR), oder auch Schadensersatz zu leisten (Art. 259a, e OR). Zudem können Sie den Mietzins hinterlegen (Art. 259a, g OR). Kommt der Vermieter Ihrer Aufforderung zur Mängelbehebung nicht nach, können Sie ihm per Einschreibebrief eine Frist zur Mängelbehebung setzen und ihm androhen, dass Sie, wenn der Mangel nicht innert dieser Frist behoben wird, die nächsten fälligen Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen und innert Frist an die Schlichtungsstelle gelangen werden.

Fragen Sie die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Schlichtungsstelle rechtzeitig, wie und wo der Mietzins hinterlegt werden muss, da dies in jedem Kanton, teilweise sogar von Bezirk zu Bezirk unterschiedlich ist.

Wichtig: die Mietzinshinterlegung muss fristgerecht, d.h. vor oder bei Fälligkeit des Mietzinses erfolgen, ansonsten gilt sie als verspätet und erst für den Folgemonat hinterlegt!

Sobald Sie den Mietzins hinterlegt haben, sollten Sie innert 30 Tagen ab Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses mit Ihrem Begehren um Mängelbehebung und allenfalls dem Begehren um Mietzinsreduktion für die Dauer der Beeinträchtigung der Wohnqualität durch den oder die Mängel an die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Mietschlichtungsstelle gelangen. Verpassen Sie diese Frist, wird der hinterlegte Mietzins wieder an den Vermieter ausbezahlt und Sie müssen von vorne beginnen.

Kennt Ihr Vermieter den Mangel, beseitigt er ihn aber nicht innert angemessener Frist, so können Sie unter bestimmten Voraussetzungen entweder fristlos kündigen oder ihn auf seine Kosten beseitigen lassen (Art. 259b OR, Ausnahme Art. 259c OR). Da dieses Vorgehen sehr heikel ist, empfehlen wir Ihnen, sich vorher an uns zu wenden: wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.
 

5. Mietzinsherabsetzungsbegehen

Sinkt der Referenzzinssatz für Hypotheken unter den für Ihren Mietvertrag geltenden Basis-Referenzzinssatz oder seit der letzten Mietzinsveränderung, können Sie an Ihren Vermieter ein Mietzinsherabsetzungsbegehren stellen. Sollte Ihr Mietzinsherabsetzungsbegehren vom Vermieter innert der anberaumten 30-tägigen Frist entweder negativ oder gar nicht beantwortet werden, müssen Sie innert weiteren 30 Tagen ab Erhalt der negativen bzw. Ausbleiben einer Antwort mit Ihrem Mietzinsherabsetzungsbegehren an die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Mietschlichtungsstelle gelangen (wenn Sie diese Frist verpassen, müssen Sie von vorne beginnen).
 

6. Anfechtung einer Mietzinserhöhung

Will Ihr Vermieter die Miete erhöhen, muss er Ihnen dies auf einem, vom Kanton genehmigten Formular mitteilen. Sie müssen dieses Formular 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erhalten haben (Art. 269d OR). Sofern Sie mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden sind, können Sie diese innert 30 Tagen nach der Mitteilung bei der für Ihren Bezirk/Kanton zuständigen Mietschlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 270b OR).
 

7. Untermiete

Sie können als Mieter mit Zustimmung Ihres Vermieters die Wohnung ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter darf seine Zustimmung nur in den gesetzlich bestimmten Fällen verweigern (Art. 262 OR).
 

8. Veränderungen der Mietsache durch den Mieter

Gemäss Ihrem Mietvertrag ist Ihnen nur der Gebrauch der Mietsache erlaubt. Veränderung und Erneuerungen sind grundsätzlich ausgeschlossen, denn am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie übernommen haben (ausser der normalen Abnützung, Art. 267 Abs. 1 OR). Stimmt Ihr Vermieter hingegen Ihren Erneuerungs- und Änderungsvorschlägen schriftlich zu, können Sie diese vornehmen.

In diesem Fall sind Sie nicht verpflichtet, das Mietobjekt im ursprünglichen Zustand zurückzugeben (Art. 260a OR) - ausser Sie und Ihr Vermieter haben dies ausdrücklich und schriftlich vereinbart. Hat die Mietsache infolge der Änderungen/Erneuerungen einen erheblichen Mehrwert, können Sie dann vom Vermieter eine Entschädigung verlangen (Art. 260a Abs. 3 OR).
 

9. Kündigung durch den Vermieter

Die Kündigung Ihres Vermieters muss auf dem amtlich genehmigten Formular erfolgen, ansonsten ist sie nicht gültig. Eine solche «nichtige» Kündigung muss nicht angefochten werden, jedoch ist der Vermieter schriftlich zu informieren, dass die ausgesprochene Kündigung nichtig ist.

Wollen Sie gegen eine formrichtige, aber missbräuchliche Kündigung vorgehen (Art. 271 oder 271a OR) und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, müssen Sie innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung ein schriftliches Anfechtungsbegehren und/oder Erstreckungsbegehren an die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Mietschlichtungsstelle senden oder dort mündlich zu Protokoll geben.
 

10. Kündigung durch den Mieter

a) Ordentliche Kündigung

Möchten Sie Ihren Mietvertrag beenden, müssen Sie Ihre Kündigung, von allen im Mietvertrag als Mieter aufgeführten Personen unterschrieben, per Einschreiben (als Beweis) an Ihren Vermieter senden. Im Fall einer Familienwohnung, d.h. einer Wohnung, die von einem Ehepaar oder eingetragenen Partnern bewohnt wird, muss die Kündigung immer von beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern unterschrieben werden, unabhängig davon, ob beide Personen den Mietvertrag unterschrieben haben.

Darüber hinaus ist die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist und der vereinbarte Kündigungstermin einzuhalten. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die gesetzlichen Kündigungsfristen (für Wohnungen 3 Monate und für Geschäftsräume 6 Monate) sowie die ortsüblichen Kündigungstermine einzuhalten. Die ortsüblichen Kündigungstermine sind je nach Kanton unterschiedlich und können bei der Mietschlichtungsstelle Ihres Wohnbezirks in Erfahrung gebracht werden.

Ihrem Vermieter muss Ihre Kündigung spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. Hier gilt nicht der Poststempel! Senden Sie Ihre Kündigung also rechtzeitig ab.
 

b) Vorzeitiger Auszug (ausserterminliche Kündigung)

Möchten Sie vorzeitig, also nicht auf einen vereinbarten Kündigungstermin, aus Ihrer Wohnung ausziehen, müssen Sie mindestens einen, besser aber mehrere, zumutbare und zahlungsfähige Nachmieter stellen, welche bereit sind, das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen auf den Termin zu übernehmen, auf welchen Sie das Mietverhältnis beenden wollen. Beachten Sie, dass der Vermieter zahlungsunfähige oder Nachmieter, die sich die Wohnung offensichtlich nicht leisten können, nicht akzeptieren muss.

Am besten, Sie verlangen nach ungefähr 10 Tagen, nachdem Sie dem Vermieter (aus Beweisgründen schriftlich per Einschreiben) interessierte Nachmieter gemeldet haben, eine schriftliche Bestätigung Ihres Vermieters, dass Sie aus dem Mietvertrag entlassen sind. Geht Ihr Vermieter darauf kommentarlos nicht ein oder lehnt er den vorgeschlagenen Nachmieter grundlos ab, laden Sie ihn schriftlich per Einschreibebrief zur Wohnungsabgabe auf den vorzeitigen Kündigungstermin ein. Erscheint der Vermieter dann nicht zu diesem Termin oder weigert er sich die Schlüssel entgegenzunehmen, senden Sie sofort alle Schlüssel des Mietobjektes mit einem kurzen Brief, in welchem Sie aufzählen, wie viel und welche Schlüssel sie zurückschicken, zurück. Lassen Sie sich durch den oder die Postangestellte/n den Inhalt des Briefes bestätigen. Dann können Sie zunächst Ihre Mietzinszahlungen ab dem Zeitpunkt einstellen, ab dem der Nachmieter die Wohnung gemietet hätte. Ihnen stehen dann zwei Möglichkeiten zur Verfügung: entweder Sie warten ab, ob Ihr Vermieter rechtliche Schritte gegen Sie einleitet. Sollte er Sie betreiben, müssen Sie unbedingt innert 10 Tagen ab Erhalt des Zahlungsbefehls Rechtsvorschlag erheben; oder Sie leiten ein Schlichtungsverfahren bei der Mietschlichtungsbehörde ein (dies insbesondere dann, wenn Sie für die Wohnung eine Mietkaution hinterlegt haben).
 

11. Auszug: Wohnungsrückgabe

a) Rückgabetermin

Legen Sie rechtzeitig (ca. einen Monat vorher) vor der Wohnungsrückgabe mit Vermieter einen Abnahmezeitpunkt fest. Falls Sie den Termin nicht persönlich wahrnehmen können, sollten Sie einen Vertreter mittels unterzeichneter Vollmacht bestellen. Kontaktieren Sie darüber hinaus auch Ihre Privathaftpflichtversicherung und bitten sie darum, dass ein zuständiger Sachbearbeiter bei der Wohnungsabgabe dabei ist.
 

b) Reinigung

Sämtliche Räume (inkl. Keller, Dachboden etc.) müssen entweder «sauber», d.h. einwandfrei oder «besenrein» gereinigt sein. Was in Ihrem Fall zutrifft, können Sie dem Mietvertrag entnehmen.

«Besenrein» bedeutet, dass die Küche, das Badezimmer und die Toilette sauber mit den üblichen Haushalt-Reinigungsmitteln geputzt sein müssen. Böden müssen gewischt und Teppiche gesaugt sein. Die Küchen- und Einbauschränke müssen leer und feucht ausgewischt sein. Kühlschrank und Tiefkühler müssen ebenfalls geräumt sowie abgetaut und gereinigt sein. In solchen Fällen übernimmt Ihr Vermieter die Endreinigung, dafür zahlen Sie wahrscheinlich eine im Mietvertrag vereinbarte Reinigungspauschale.

Muss die Wohnung «sauber» sein, können Sie selbstverständlich ein Reinigungsinstitut beauftragen:

  • Besichtigen Sie mit einem Vertreter des Reinigungsinstituts die Wohnung und erstellen eine Liste, was alles zu reinigen ist;
  • Vereinbaren Sie den Termin, Preis, die Abnahmegarantie (das Reinigungsinstitut muss bei ungenügender Reinigung die Mängel kostenlos beheben und gründlich nachputzen) sowie die Bezahlung erst nach Abnahme unbedingt schriftlich und verlangen Sie, dass ein Mitarbeiter des Reinigungsinstitutes bei der Wohnungsabnahme anwesend ist;
  • Sollte der Vermieter bei Wohnungsabnahme mit der Reinigung nicht einverstanden sein, muss das Reinigungsinstitut umgehend noch einmal gründlich putzen;
  • Nach Abnahme durch Vermieter können Sie das Reinigungsinstitut gegen Quittung bezahlen;

Bitte beachten Sie: Auch wenn Sie ein Reinigungsinstitut beauftragen: Sie als Mieter sind dem Vermieter alleine für eine einwandfreie Reinigung des Mietobjektes verantwortlich.
 

c) Übergabeprotokoll

Bitte lesen Sie das Übergabeprotokoll genau, bevor Sie es unterzeichnen. Unterschreiben Sie keine Schuldanerkennung! Sollten Sie mit einem/einigen Punkten nicht einverstanden sein, bestehen Sie darauf, dass dies im Protokoll vermerkt wird oder unterschreiben Sie es nicht. Sie sind nicht verpflichtet, ein Dokument zu unterschreiben, mit dessen Inhalt Sie nicht einverstanden sind.

Bedenken Sie, dass Ihr Vermieter Mängel sofort rügen muss, sonst verwirkt er seine Rechte.
 

d) Abnutzung

Die normale Abnützung ist im Mietzins mitinbegriffen, z.B. Nagellöcher, Bildumrisse, Farbveränderungen (Art. 267 OR).

Eine ausserordentliche Abnützung, z.B. Löcher im Teppich, ist vom Mieter zu ersetzen, jedoch nur im Rahmen des verbleibenden Zeitwertes des Einrichtungsgegenstandes. Ist der Einrichtungsgegenstand vollständig amortisiert, schulden Sie keinen Ersatz. Die Lebensdauer eines Einrichtungsgegenstandes können Sie der Paritätischen Lebensdauertabelle entnehmen (im Internet einsehbar).
 

e) Hilfreiche Tipps

Denken Sie:

  • an die rechtzeitige Abmeldung bei der Einwohnerkontrolle;
  • an die rechtzeitige Meldung Ihres Auszugs an örtlichen Energielieferanten (Strom, Gas etc.);
  • an die rechtzeitige Meldung an Ihre Telefongesellschaft (Anschluss ausser Betrieb und Installation in neuer Wohnung);
  • daran, einen Nachsendeauftrag bei der Post stellen.


 

12. Behörden und Fristen

a) Schlichtungsbehörde

Können Sie sich mit Ihrem Vermieter in einer mietrechtlichen Streitigkeit nicht einigen und wollen gerichtlich gegen ihn vorgehen, müssen Sie mit Ihren Begehren zunächst an die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Schlichtungsbehörde für Mietsachen gelangen. Dieses Verfahren ist kostenlos und bezweckt, eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen. Ist dies nicht möglich, kann innert Frist das zuständige Gericht angerufen werden.
 

b) Eingaben an Amtsstellen, z.B. Schlichtungsstelle

Beachten Sie, dass es in vielen Fällen entscheidend ist, dass eine gesetzliche Frist gewahrt wird und Sie rechtzeitig handeln. Entscheidend für die Einhaltung der Frist von Eingaben, wie z.B. der Anfechtung von Mietzinserhöhungen oder dem Mietsenkungsbegehren oder der Kündigungsanfechtung, ist die Aufgabe bei der Post (Aufgabe spätestens am Tag des Fristenablaufs). Hier gilt also der Poststempel.
 


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